全國各地冷庫租金差異較大，主要體現為東高西低，沿海地區高，內陸地區低。根據鏈庫網(wǎng)&中物聯(lián)冷鏈委冷庫數據顯示，2021年上半年一線(xiàn)城市冷庫供不應求，租金維持小幅上漲;二、三線(xiàn)城市冷庫租賃需求不足，租金有小幅下降。其中，深圳、海口、東莞地區冷庫平均租金較高，均高于120元/板/月;烏魯木齊、銀川地區平均租金較低，均低于80元/板/月。

前瞻規劃實(shí)踐案例

案例一：

該冷鏈物流園項目位于某一線(xiàn)城市，由國內的物流園開(kāi)發(fā)商投資建設，項目占地200畝，建筑面積20萬(wàn)㎡，投資超過(guò)20億元。前瞻團隊通過(guò)對當地市場(chǎng)需求調研，并結合投資方在業(yè)內的優(yōu)勢，規劃打造行業(yè)、高標準、綠色低碳的現代冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園，建設恒溫、冷藏、冷凍等多溫區冷庫，布局食品加工等增值服務(wù)區，為食品、醫藥、跨境電商等企業(yè)提供集貨物存儲、加工、配送等功能于一體的綜合冷鏈物流服務(wù)。通過(guò)建設冷鏈信息平臺，實(shí)現智慧溫控、可視化、實(shí)時(shí)監控、定位軌跡追蹤、可追溯等，為客戶(hù)提供安全、準確、高效、環(huán)保的全程冷鏈服務(wù)。

案例二：

該項目位于城市遠郊，項目結合區位、政策、平臺等各方優(yōu)勢，立足于城市保供發(fā)展需求，延伸發(fā)展商貿物流與食品智造等板塊，打造成為集研、產(chǎn)、供、銷(xiāo)于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區。項目總體規劃建設“一園、兩基地、一配套”，擬規劃占地面積為1800畝,總投資規模為150億元，通過(guò)分期建設，平臺化思維發(fā)展，打造成為要素齊全、高效協(xié)作、產(chǎn)出顯著(zhù)、社會(huì )效益明顯、獨具特色的以冷鏈為核心的綜合性園區，該項目引入了冷鏈服務(wù)中心、食品科技園、農貿流通中心、城市保供基地、創(chuàng )新中心、人才鄰里，以農貿和食品加工帶動(dòng)冷鏈服務(wù)需求，以冷鏈服務(wù)促進(jìn)食品工業(yè)和貿易的快速發(fā)展，布局包括吃喝玩樂(lè )等一系列配套，解決項目地遠離城市的不便，構造園區內循環(huán)體系，保障園區長(cháng)久持續發(fā)展。

前瞻規劃見(jiàn)解

冷鏈物流園項目投資較大，性較強，不同于其他園區后續有較為寬松的調整空間，冷鏈物流園一旦成型，因為涉及到眾多設施設備，后續的調整空間不大。要在建設前期做好規劃定位，要合理且明確園區應該做什么，不改做什么，園區的選址、運營(yíng)模式和規模大小、功能配比等都要明確。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院基于過(guò)往的項目經(jīng)驗對冷鏈物流園項目規劃提出以下幾點(diǎn)建議：

充分考慮區域內的資源稟賦，明確到底是做產(chǎn)地市場(chǎng)的冷鏈還是打造銷(xiāo)地市場(chǎng)的冷鏈。找出區域內外銷(xiāo)或者內購的產(chǎn)品是農牧產(chǎn)品還是水產(chǎn)品或是生物醫藥等需要冷庫的品類(lèi)，根據品類(lèi)特點(diǎn)和規模等多種因素，綜合考慮冷鏈中心的設置，包括溫區、面積大小、交通設計等。

考量項目的區位交通，項目到底是處在城市中心、近郊還是遠郊，根據不同的位置去匹配園區的功能，比例在遠郊的要考慮到員工居住問(wèn)題;在城市中心的要考慮發(fā)揮土地大的價(jià)值，考慮引入商貿辦公居住一體，以商貿辦公聚攏人氣等。

前期確定好園區的主要類(lèi)型，通過(guò)資源分析以及開(kāi)發(fā)愿景，要明確園區到底是哪種類(lèi)型，加工型、交易型、倉儲型、城市配送型等，根據不同的類(lèi)型去設計園區冷庫的面積大小和匹配園區的配套以及交通動(dòng)線(xiàn)設計，可以盡早啟動(dòng)招商。

規劃要適度超前，考慮到目前冷鏈物流行業(yè)發(fā)展速度較快，園區的開(kāi)發(fā)建設時(shí)間較長(cháng)，項目的規劃要適度超前，在園區設備、園區平臺、園區運輸車(chē)輛、園區建筑等眾多方面都要考慮未來(lái)的發(fā)展趨勢。